本文利用固定效果模型分析台灣20縣市外在環境對於空屋率的影響程度，並將縣市依行政區等級劃分，以了解在不同區域除了房價與房屋類型外，對於影響空屋率的外在環境因素是否也有不同之處。在整體迴歸結果顯示，台灣住房市場呈現供過於求的情況，而前期空屋率以及投資客也是影響台灣空屋率的主要原因，結果也顯示高房價能夠抑制空屋率。在外在因素的部分，台灣民眾主要以經濟、交通、社會福利與醫療以及都市計畫為主要考量，表示除了住房本身會影響台灣空屋率之外，外在環境因素確實也會影響台灣地區的空屋率。在行政區劃分下的結果中可發現，直轄市對於環境以及社會福利與醫療方面相當重視；縣級別行政區則以居住環境、交通以及社會福利與醫療為主；省轄市不管是對於經濟、環境、交通等任何層面都會影響到當地的空屋率，可發現不同行政區下影響空屋率的外在環境因素也有所差異。

This article uses a fixed-effect model to analyze the impact of external environmental factors on the residential vacancy rates in Taiwan. The results indicate that Taiwan's housing is oversupplied, and the vacancy rate in the previous year and housing market speculators are also the main reasons influencing the residential vacancy rate. The results also show that high housing prices can suppress the vacancy rate. Regarding the external environmental factors, the estimation results show that factors such as economic condition, transportation, social welfare, health care, and urban planning have influences on the vacancy rate. When we divided all counties into three groups based on the administrative regions, we further found that the vacancy rates in municipalities respond more to factors of economic conditions, environment, social welfare and health care. The vacancy rates in counties respond more to factors of economic conditions, environment, transportation, social welfare and health care. The vacancy rates in provincial cities respond more to factors of all external environmental factors.

論文審定書 i
致謝 ii
中文摘要 iii
Abstract iv
目錄 v
圖次 vi
表次 vii
第一章 緒論 1
第一節 研究背景 1
第二節 研究動機與目的 2
第三節 研究流程 7
第二章 文獻回顧 8
第一節 空屋率相關文獻 8
第二節 外在因素相關文獻 10
第三節 文獻回顧總結 14
第三章 研究方法 16
第一節 研究範圍與資料來源 16
一、研究範圍 16
二、資料來源 16
第二節 變數說明與模型設定 17
一、變數說明 17
二、理論模型假設 27
三、實證模型設定 30
第四章 實證結果與分析 32
第一節 理論模型之選擇 32
第二節 實證結果 32
一、台灣不分區之實證結果 32
二、台灣依行政區劃分之實證結果 36
第五章 結論與建議 41
第一節 結論 41
第二節 研究建議 42
參考文獻 43

一、 中文文獻

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三、 書籍與網路資料

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內政部統計處—內政統計查訊網(https://tinyurl.com/s9c9ak6)
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交通部公路總局—統計查詢網(https://tinyurl.com/s5kj3ns)
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國家發展委員會—都市及區域發展統計彙編(https://tinyurl.com/ul9952z)
各縣市歷年統計年報(民國91年～民國107年)