近年來台灣本島因為政府各項打房機制，包含房地合一稅、調高房屋稅及地價稅等，再加上未來少子化，使得台灣本島房地產的銷售策略及產品定位皆開始進行調整；反觀澎湖離島房地產的景氣並未明顯受台灣本島影響而逆向成長，顯示澎湖房地產市場及銷售具有其獨特性。
目前澎湖房地產的產品主力來自於「澎湖縣非都市土地風景區農牧用地、養殖或林業用地興建住宅計畫審查作業要點」制度所興建的住宅，即所謂農變建住宅。這樣的制度形成主要是澎湖建築用地少取得不易，且因農地價格取得成本相對較低，只要符合興建資格之非都市土地皆可申請，即可以將農地變成建築用地，致使澎湖在地的建設公司將一般農業區農牧用地化整為零，變更成為一般農業區甲種建築用地，興建集合住宅出售，這種特殊的制度，也大大提高了建設公司的利潤，成為澎湖最具有開發價值的房地產商品。
T建設公司2016年正式跨足澎湖農變建住宅及民宿開發產品，本研究主要以五力分析模型、SWOT分析方法、AIDA銷售法則、STP+ 4P理論及商業模式架構為基本分析工具，並對T建設公司在澎湖已完成的農變建P民宿開發個案調查及回饋分析，以提出適切的經營行銷策略及T建設公司未來在澎湖房地產市場的價值定位。

In recent years, due to the various government real estate policies, such as the land and property tax, increase of property and land tax, and declining birth rates, the sales strategy and product positioning of real estate on the main Taiwan island has begun to shift; on the other hand, real estate on the outlying islands has not been affected by shifts on the main island, but instead shows growth, which shows the uniqueness of the real estate market and sales of the outlying islands.
Currently, Penghu real estate sets its focus on housing products that stem from “Penghu County’s Non-Urban Scenic Land Specific to Farming, Husbandry, or Forestry Use, Critical Points for the Construction of Residential Plots” policy, or the conversion of agricultural land for residential housing development. The formation of such a policy is predominately due to lack of and difficulties in procuring construction land, while the procurement costs of agricultural land is relatively lower. As long as said agricultural is eligible under non-urban land construction qualifications, applications could be submitted for the construction conversion of the land. This has resulted in mass conversion of agricultural land into the construction of residential areas for retail by the local Penghu construction companies. This specialized policy has greatly improved the profitability of construction companies, and has become the most development value-oriented real estate product in Penghu.
In 2016, Construction Company T officially began the development of agricultural converted residential housing and homestay development products. This research uses the five-forces analysis, SWOT analysis method, AIDA sales rule, STP+4P theory, and commercial business model as basic analytical tools, and will analyze against the completed Homestay P development project of Construction Company T. This analysis will propose an appropriate business marketing strategy and establish the potential value positioning of Construction Company T in the Penghu real estate market.

論文審定書 i
誌謝 ii
摘要 iii
Abstract iv
目錄 v
圖次 vi
表次 vii
第一章 緒論 1
第一節 研究背景與動機 1
第二節 研究目的 1
第三節 研究流程 2
第四節 研究範圍與限制 3
第二章 文獻回顧—策略行銷分析工具 4
第一節 五力分析模型 4
第二節 SWOT 分析方法 6
第三節 ADIA 銷售法則 8
第四節 STP+4P 理論 10
第五節 商業模式 12
第三章 研究設計 15
第一節 研究結構 15
第二節 研究對象 16
第三節 研究方法 16
第四章 個案分析 17
第一節 澎湖房地產產業現況 17
第二節 個案公司介紹 20
第三節 行銷分析 23
第四節 行銷策略 25
第五節 開發效益分析 30
第六節 商業模式獲利分析 38
第五章 結論與建議 42
第一節 結論 42
第二節 建議 43
參考文獻 44
附錄 澎湖農變建住宅制度及相關規定 45

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