行政院國發會報告指出，我國的生育率長期持續下滑，造成育齡女性人口同時減少，直接影響嬰兒未來的出生人數。由於國內長期下降的生育率趨勢，降低人口成長動能，因此未來國內總人口難以避免長由正轉負之狀況。人口結構少子化與老化的趨勢，勢必會影響到國內房屋買賣及租賃市場的變化。
台灣少子化及人口結構老化的趨勢將無可避免，隨著家庭及區域發展結構改變，加上房價居高不下，當前較受租屋人歡迎的套房或小宅或都可能會是最好的選擇，而在「單人戶」愈來愈多的情況下，房地產的投資者的選擇標的未來可能會以單人住宅需求為主要考量因素之一；在此情形下，單人住宅的房地產需求增加，可視為未來大台北地區租賃或買賣的主要焦點之一，也成為本研究的重點。
以目前市場狀況的實證分析結果來看，雖然人口結構老化、房價居高不下以及法令限制日趨嚴格；不過隨著家庭結構逐漸改變、獨居者單身族或雙人小家庭越來越多，以及大台北的工作機會及便利交通吸引了外地工作者，加上大台北的房價居高不下，讓購屋者的難以購屋，因此大台北合法隔租套房需求只增不減。不過人口逐漸減少、加上房價造成成本墊高，還有法規的變動依舊需要留意。

According to the report of the National Development Council of the Executive Yuan, Taiwan’s fertility rate has continued to decline for a long time, which has reduced the number of women of childbearing age, which will affect the number of babies born in the future. As the fertility rate of women in our country is on a long-term downward trend, and the growth momentum of the shrinking population is limited, the growth of the total domestic population in the future will turn from positive to negative, which has become an unavoidable situation. The trend of lower birth rate and aging society will inevitably affect the changes in the domestic house buying and selling and leasing market.
The population structure of lower birth rate and aging society in Taiwan will be inevitable. With changes in the structure of households and regional development, coupled with high housing prices, the currently popular suites or small houses may be a better choice for renters. With the increasing number of "single-person households", real estate investors may choose single-person residential demand as one of the main considerations in the future; in this case, the demand for single-person residential real estate will increase It can be regarded as one of the main focuses of leasing or trading in the Greater Taipei area in the future, and it has also become the focus of this study.
Judging from the empirical analysis of the current market conditions, although the population structure is aging, housing prices are high, and legal restrictions are becoming stricter; Greater Taipei Area's job opportunities and convenient transportation have attracted foreign workers, coupled with the high housing prices in Greater Taipei Area, making it difficult for home buyers to buy a house, so the demand for legally rentable apartments in Greater Taipei Area has only increased. However, the declining population, coupled with the increase in cost caused by housing prices, and changes in regulations still need to be noted.

論文審定書 i
摘　要 ii
Abstract iii
目　錄 v
圖　次 vii
第一章　緒論 1
第一節　研究背景與動機 1
第二節　研究目的 2
第三節　研究流程 3
第四節　研究範圍與限制 4
第二章　文獻探討 5
第一節　人口結構與房市 5
第二節　套房與出租市場 7
第三節　SWOT分析 15
第四節　STP分析 16
第五節　行銷4Ps 17
第六節　行銷4Cs 19
第三章　研究設計 21
第一節　研究架構 21
第二節　研究模式 21
第三節　分析方法 22
第四節　資料來源 22
第四章　產業現況 23
第一節　台灣房地產趨勢 23
第二節　台灣房屋租賃需求 29
第三節　台灣就業趨勢 31
第四節　本章總結 33
第五章　實證分析 34
第一節　台灣人口及家戶趨勢 34
第二節　台灣人口推估 39
第三節　SWOT分析 42
第四節　STP分析 44
第五節　行銷4Ps分析 46
第六節　行銷4Cs分析 48
第七節　實證結果 51
第六章　結論與建議 52
第一節　結論 52
第二節　建議 52
第三節　管理意涵 53
參考文獻 54
一、中文 54
二、英文 55
三、網路 56

一、中文
1. 內政部營建署，2020，「108 年住宅需求動向調查」。
2. 內政部營建署，2019，「107 年住宅需求動向調查」。
3. 王寶玉，2016，租屋品質對房客知覺價值、滿意度與忠誠度之實證研究──以台中市套房為例，國立臺中科技大學企業管理系碩士班碩士論文。
4. 李烽民，2019，建築業因應人口變化之策略，國立清華大學高階經營管理碩士在職專班碩士論文。
5. 宋懿倫，2017，房價泡沫化與總體經濟因素關係之研究-以台北市與新北市套房為例，中國文化大學國際貿易學系碩士論文。
6. 吳國良，2019，房地產業面臨少子化衝擊下的轉型策略─以C建設公司為例，東海大學高階經營管理碩士在職專班碩士論文。
7. 林素如，2010，高雄市日租套房經營之競爭優勢，國立中山大學企業管理學系研究所碩士論文。
8. 林舒芃，2019，租屋市場房東篩選房客行為之探索性研究，國立臺北教育大學社會與區域發展學系碩士班碩士論文。
9. 邱士芳，2019，少子化對房地產消費市場影響之研究-以高屏區為例，國立屏東大學不動產經營學系碩士班碩士論文。
10. 周宏衛，2016，人口結構對房地產市場影響之研究，國立嘉義大學管院碩士在職專班碩士論文。
11. 洪宗智，2018，長期照護機構導入日租型套房經營模式之可行性研究，亞洲大學財務金融學系碩士在職專班碩士論文。
12. 徐嘉穗，2019，台灣縣市人口移動對房價影響，國立政治大學行政管理碩士學程碩士論文。
13. 莊于萱，2011，以平衡計分卡之架構探討短租型套房經營之關鍵成功，因素國立臺灣師範大學餐旅管理與教育研究所碩士論文。
14. 連哲明，2009，台北市民間小套房住宅空間特性與改善之研究，臺北科技大學建築與都市設計研究所碩士論文。
15. 連庭義，2015，長期租屋需求影響因素與專業住宅租賃公司經營模式分析，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文。
16. 張文甄、蔡燿全，2014，以聯合分析法探討學生校外套房租屋屬性偏好之研究─以國立成功大學學生為例，商業現代化學刊，7卷4期，P65–87。
17. 陳錦城，2015，租屋滿意度研究-以中科地區套房為例，僑光科技大學企業管理研究所碩士論文。
18. 陳彥彰，2010，出租套房服務品質及租宿滿意度之研究-以台中海線地區大學附近套房租宿為例，靜宜大學管理碩士在職專班碩士論文。
19. 陳筠婷，2014，大台中地區日租型套房區位選擇因素之研究，大葉大學設計暨藝術學院碩士在職專班碩士論文。
20. 劉瑋倫，2017，應用分量迴歸於臺北市套房屬性與房價關係之研究，世新大學資訊管理學研究所(含碩專班)碩士論文。
21. 葉國文，2016，小股東與建商合作之可行性研究以竹北套房型式結合店面之案例，明新科技大學土木工程與環境資源管理系碩士在職專班碩士論文。
22. 楊欣欣，2011，顧客導向、服務品質、顧客價值與顧客滿意度之關聯性研究-以日租型套房為例，明新科技大學服務事業管理研究所碩士論文。
23. 蘇哲蘭，2019，台南科學園區從業人員租屋決策行為之研究，崑山科技大學房地產開發與管理研究所碩士論文。
24. 蘇美惠，2018，租賃住宅管理模式之研究，長榮大學高階管理碩士在職專班(EMBA) 碩士論文。
二、英文
1. Lauterborn, R. F,1990. New marketing litany; Four P's passe; C-words take over. Advertising Age, 61(41):26.
2. McCarthy, E. J.,1960. Basic Marketing: A Managerial Approach, Indiana University.
3. Smith, W. R., 1956. Product Differentiation and Market Segmentation as Alternative Marketing Strategies, Journal of Marketing, 21(1), pp. 3-8.
4. Weihrich, H., 1982. The Tows Matrix: A Tool for Situational Analysis.New York, McGraw-Hill.
三、網路
1. 天下雜誌，2018，全台300萬租屋族成了俎上魚肉、被壓著打？七張圖讓你一次看清真相，https://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5092442，15/03/2020
2. 內政部營建署，2020，社會住宅包租代管推動策略與未來發展https://pip.moi.gov.tw/Upload/File/B0504/P2/107113002%E5%8C%85%E7%A7%9F%E4%BB%A3%E7%AE%A1%E8%AB%96%E5%A3%87%E7%B0%A1%E5%A0%B1_%E7%87%9F%E5%BB%BA%E7%BD%B2(%E8%87%BA%E4%B8%AD%E5%A0%B4).pdf ，13/03/2020
3. 內政部營建署，2020，社會住宅包租代管專區，https://pip.moi.gov.tw/V3/Default.aspx ，12/03/2020
4. 勞動部勞力發展署，2018，2017 企業徵才喜好大調查，https://job.taiwanjobs.gov.tw/home/new_index.aspx ，18/03/2020
5. 國泰建設股份有限公司，2020，2019年第四季國泰房地產指數新聞稿，http://www.cathay-red.com.tw/uploadfile/news/EB92EA961ACD49B947D6FA8C668A4E4A.pdf，05/03/2020